|
Как составить договор купли-продажи квартиры? Что в нем обязательно нужно указать? Разбираемся вместе с юристами.Что такое договор купли-продажиДоговор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать товар в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). В договоре купли-продажи товаром может выступать и недвижимость — например, квартира.Что нужно сделать перед заключением договораПо словам Елены Гладышевой, управляющего партнера адвокатского бюро «РИ-консалтинг», перед заключением договора нужно:Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте. «В случае, если в приобретаемом объекте кто-то зарегистрирован, необходимо, чтобы продавец снял этих людей с регистрационного учета», — говорит Елена Гладышева.Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга(и).Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица). В доверенности должны быть указаны: полномочия по продаже конкретного объекта, цена данного объекта (твердая или на усмотрение представителя), полномочия на подачу документов для государственной регистрации в Росреестре. Проверить действительность нотариальной доверенности можно в специальном сервисена сайте Федеральной нотариальной палаты России.Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте Арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).НовостьИз чего состоит договор купли-продажи?Правила составления договора купли-продажи квартиры прописаны в Гражданском кодексе РФ. Вдокументе должны быть указаны:вид недвижимости;сведения о покупателе и продавце;основные условия, цена;ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств;реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).Необходимо указать сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права. Кнопка со ссылкойАдвокат Елена Гладышева рекомендует подробно прописать данные о сторонах договора.«Указать, что продавец не состоит в браке или объект не является совместно нажитым имуществом. Либо — что есть нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение квартиры, — говорит эксперт. — Прописать, что в отношении сторон не возбуждено процедур банкротства, отсутствуют долги или любые иные неисполненные обязательства, которые могут повлечь банкротство».В договоре должна быть информация о том, что стороны не лишены дееспособности: не состоят под опекой и попечительством;не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;при заключении договора действуют добровольно;у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.При наличии несовершеннолетнего собственника-продавца придется получать согласие органа опеки и попечительства, говорит ведущий юрист «Европейской юридической службы» Юрий Аванесов. НовостьНужно прописать и данные о недвижимости: кадастровый номер квартиры, размер (общая и жилая площади), говорит Андрей Саунин, руководитель SAUNIN Law Practice. Можно указать другие признаки: этаж, подъезд, количество уровней квартиры, этажность всего дома.Зафиксировать момент перехода обязанностей по содержанию недвижимого имущества: например, с даты подписания договора, регистрации права собственности или передачи квартиры. А также упомянуть о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным услугам, капитальному ремонту. Что еще нужно прописать:момент фактической передачи квартиры покупателю;сроки и способы оплаты;состояние передаваемой квартиры; если договорились о покупке квартиры с мебелью, техникой, то описать каждую вещь;сроки снятия с регистрации лиц, зарегистрированных в квартире;гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;неустойку.Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?В договорах купли-продажи указывается источник средств (например, ипотека), порядок расчетов (деньги передаются через ячейку, аккредитив, переводом или наличными), а также полная стоимость недвижимости, говорит адвокат Олег Сухов:— Продиктовано это тем, что покупатель обязан платить налог на доход, если в течение пяти лет с момента покупки квартиры решит от нее избавиться. Кроме того, в случае недействительности или расторжения вернуть больше, чем указано в нем, будет непросто.Более того, соглашаясь на занижение действительной стоимости недвижимости в договоре, покупатель занижает и налоговую базу для исчисления вычета, который может получить после приобретения квартиры, говорит Елена Гладышева.НовостьФакт передачи денег необходимо дополнительно фиксировать в расписке, еще лучше — оплачивать через банк, советует адвокат Андрей Саунин. Если оплата безналичная, подтверждением служит платежное поручение. Если квартира продается в кредит и расчет будет производиться в рассрочку, нужно обязательно указать порядок и сроки.Если вы не уверены в том, что правильно составили договор купли-продажи, советуем проконсультироваться с юристом.Кнопка со ссылкойКак и где оформить договор купли-продажи квартиры?Договор купли-продажи квартиры оформляется в письменной форме. Он может быть удостоверен нотариально по соглашению сторон. В обязательном порядке это делается, когда продавец является несовершеннолетним или недееспособным гражданином либо когда продается доля в праве общей долевой собственности, говорит адвокат Олег Сухов.Экземпляры готовят для каждой стороны плюс один дополнительный — для Росреестра.Помимо договора купли-продажи, необходимо составить и передаточный акт. Все должно быть сшито, а подписи ставят на каждой стороне на сшиве.В момент подписания нужно иметь при себе остальные документы: паспорта, выписку из ЕГРН, документы на квартиру, согласие супруга(и), разрешение опеки, квитанцию об оплате госпошлины и др. Существует несколько способов регистрации перехода прав собственности:Через банк, в котором берется ипотека. После подписания кредитор сам направит документ на регистрацию.Через МФЦ. После подписания и передачи договора обратно его можно будет получить в течение трех недель. Через нотариуса. Когда договор купли-продажи квартиры могут признать недействительным?В Гражданском кодексе в статьях 166–180прописаны случаи, когда сделка может быть признана недействительной. Например, если она совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы или совершена гражданином, признанным недееспособным.Расторгнуть или изменить условия договора можно через суд или по соглашению сторон. |
|
Инвестиционное страхование жизни не принесло доходности по договорам с вложениями в зарубежные активы. Но страховщики не унывают, перестраивая продуктовые линейки и собираясь зарабатывать высокие и гарантированные доходы в ИСЖ на российском фондовом рынке. Спросили у экспертов, реально ли это?Рост ключевой ставки в конце февраля — начале марта стимулировал переток денег в депозиты, доходность которых выросла вдвое. Вслед за ее снижением тренд пошел в обратном направлении. Но деньги из других финансовых продуктов с инвестиционной составляющей, как ИСЖ, в депозиты уже утекли. Второй удар по инвестиционному страхованию жизнинанесла доходность полисов, точнее, ее отсутствие по завершившимся после февраля договорам с вложениями в зарубежные ценные бумаги.Что произошло с ИСЖ после февральских событий?До февраля этого года многие российские страховщики предпочитали вкладывать привлеченные в ИСЖ деньги в акции зарубежных компаний. Точнее, часть их, потому что полученную премию страховщик разбивает на две составляющие: гарантийную и инвестиционную (или рисковую). На первую покупает консервативные инструменты, как ОФЗ и еврооблигации Минфина РФ. Доход от них невелик, но он позволяет к моменту завершения договора как минимум вернуть страхователю сумму его взносов. Это гарантийные выплаты, которые страховщики обеспечивают в полном объеме. На вторую часть денег они покупают более рискованные инструменты, в том числе и иностранные активы, которые могут заработать, а могут и нет. Если выбранная вами стратегия ушла в убыток, то вернут вам только первоначально внесенную сумму, потому что выплата инвестдохода не является обязательной для страховщика.Доходность ИСЖ, точнее ее отсутствие во многих случаях, всегда вызывала раздражение клиентов. Например, в стабильном 2021 году страховщики оценивали доходность по полисам от 4% до 11% годовых в зависимости компании, выбранной стратегии и срока действия договора. Но примерно четверть завершившихся договоров оказалась с нулевой доходностью, а у половины она не превышала 5% годовых.После февраля-2022 случилась заморозка операций по иностранным ценным бумагам между Национальным расчетным депозитарием и международными депозитариями. Российские страховщики не смогли получить деньги от вложений в иностранные активы и, соответственно, не начислили доходность на ИСЖ, вернув только гарантированную часть.Ставка на российский фондовый рынокФевральские события сделали невозможной покупку зарубежных ценных бумаг, а полностью отказываться от ИСЖ страховщики не хотят. Выход один: идти на российский фондовый рынок. «На страховщиков жизни введение санкций оказало отрезвляющий эффект. Но и дало возможность избавиться от груза накопленных ошибок одномоментно, задумавшись над развитием национального фондового рынка, — считает генеральный директор СК «Росгосстрах Жизнь» Алексей Руденко. — В России из 3 триллионов рублей инвестиций на конец 2021 года (1,7 триллиона пришли в 2020—2021 годах) на национальный фондовый рынок пришло только около 700 миллиардов рублей. Для сравнения: в Китае не более 15% инвестиций вложены в иностранные активы».Хотя, по его словам, разворот в сторону национального фондового рынка получился избыточно резким, но, с другой стороны, внутри санкционной экономики можно существенно обогнать инфляцию с точки зрения доходности.Инвестполисы начали обновлятьНовую линейку страховых продуктов с базовым активом в виде акций российских компаний «Росгосстрах Жизнь» презентовала в конце апреля. «В одном договоре присутствуют акции только одной компании. Все предельно просто, чтобы клиенты даже с минимальным уровнем финансовых знаний могли понять продукт, — объяснил Руденко. — Если захотите иметь акции разных компаний, то никто не запрещает открыть сразу несколько договоров. И выплаты по риску смерти по любой причине до 800% от взноса в них будут суммироваться».«БКС Страхование жизни» тоже работает над созданием инвестпродуктов на базе акций российских компаний, рассказал врио генерального директора компании Иван Денисов. «Мы крайне позитивно смотрим как на перспективы российского рынка, так и на текущую востребованность продуктов ИСЖ, — говорит он. — Существенная просадка рынка вместе с перестраиванием мировых экономических связей создает окно возможностей для инвестирования, а 100% защита капитала, включенная в продукт ИСЖ, добавляет уверенности».У СК «Ингосстрах-Жизнь» уже несколько лет флагманским продуктом считается линейка ИСЖ без использования иностранных ценных бумаг в качестве основы инвестдохода. «Конъюнктура российского рынка сейчас обладает достаточным потенциалом, чтобы показывать рост на среднесрочной и долгосрочной перспективах, — считает генеральный директор «Ингосстрах-Жизнь» Владимир Черников. — Даже с учетом существующего давления есть тренд на рост российского фондового рынка. Текущие реалии можно оценить как уникально выгодную точку входа в договоры ИСЖ. А ориентация на российский рынок для инвестора в РФ — это прежде всего возможность сохранить и приумножить вложенные средства вне зависимости от международной политики».В какие акции страховщики будут инвестироватьНе секрет, что в экономической сфере начались непростые времена, которые по сложности сравнимы, по оценке Банка России, с 90-ми годами. Заработать на акциях компаний, чьи объемы производства падают, выглядит оптимистичной затеей. «Снижение темпов производства в первую очередь связано с перестраиванием логистических цепочек поставок, когда этот процесс будет завершен, объемы восстановятся, — считает Иван Денисов. — На примере изолированного санкциями Ирана можно увидеть, что инвестиции во внутренний фондовый рынок для иранцев стали чуть ли не единственным способом защитить свои сбережения от инфляции».Эксперты уверены, что производство производством, а объем российского фондового рынка будет расти. В том числе и потому, что в него перетекут депозиты, которых во много раз больше, чем весь фондовый рынок России.«Мы не планируем покупать акции предприятий, которые привязаны к темпам роста производства, — пояснил Руденко. — Покупаем классические, в которых доходность зафиксирована. А как корпорации и бизнес эту доходность будут обеспечивать на сокращающемся рынке — это большие макроэкономические вопросы. Конечно, в экономике будут дефолты, но страховщики всегда очень консервативно размещались, основу нашего портфеля всегда составляли гособлигации и облигации квазисуверенных заемщиков. И это никуда не денется, может, только повысится роль ГЧП-проектов, инфраструктурных облигаций, в такие проекты мы как раз и хотели бы вкладывать деньги».В «Совкомбанк Жизнь» считают, что для обеспечения гарантий по договорам страхования основными останутся инструменты долгового рынка, прежде всего ОФЗ: после восстановления торгов этот сегмент показывает относительно высокий уровень доходности (12—16%) на горизонте среднего срока полиса НСЖ (три — пять лет). «Интерес, вероятно, будут вызывать инструменты долевого рынка, которые обладают более высоким потенциалом роста доходности при стабилизации геополитической обстановки, — рассказали в пресс-службе компании. — Депозиты в банках, которые практически отсутствовали в портфелях страховщиков в 2020—2021 годах из-за низких ставок, вновь представляют интерес для инвестирования ликвидности на срок до года».В СберСтрахование жизни сообщили, что инвестиционная политика в части выбора инструментов для обеспечения 100% гарантии капитала и доходности существенно не поменялась. «Продолжаем инвестировать в надежные имена, обращающиеся на российском фондовом рынке, консервативно подходя к формированию своего инвестпортфеля, — сообщил управляющий директор — директор центра инвестиционных продуктов СберСтрахование жизни Владислав Воякин. — На сегодняшний день более 50% сформированных страховых резервов инвестировано в ОФЗ и высоконадежные корпоративные облигации».Сможет ли ИСЖ конкурировать с ИИС?Помимо ИСЖ на рынке присутствуют и другие инвестпродукты, например ИИС, которые могут оказаться более привлекательными в плане заработка, чем ИСЖ. Иван Денисов считает, что значительной конкуренции между этими типами продуктов нет. «Они разные, и «в лоб» их можно сравнить только при определенных обстоятельствах: если совпадают суммы инвестирования, сроки инвестирования, базовые активы, принцип начисления дохода, готовность каналов продаж предлагать продукт клиентам, — объясняет он. — Вместе с дополнительными преимуществами по всем этим параметрам продукты ИСЖ дают значительно большую гибкость, создавая привлекательность как для клиентов, так и для сетей продаж. Также можно отметить, что ИИС существует уже более семи лет, и за это время рынок страхования жизни демонстрирует более высокие темпы роста. Например, за 2021 год рынок ИСЖ показал на 3,6% больший рост сбора премий, чем рост активов на счетах ИИС».КомментарииАртем Майоров, директор департамента управления активами УК «Ингосстрах-Инвестиции»:— На фоне сложившегося давления на фондовом рынке РФ все страховщики жизни переходят на продукты без использования иностранных ценных бумаг в качестве базовых активов. Сегодня этот тренд получил дальнейшее развитие: страховщики задумались над инвестициями в том числе в паевые фонды российских УК в качестве основы для получения инвестдохода. Такая конструкция, с одной стороны, дает защиту капитала инвестору, с другой стороны, позволяет заработать на росте российских активов с учетом всех льгот и преимуществ от инвестирования в инвестпродукты страхования жизни.Инвестиции в классические продукты доверительного управления не обладают гарантированной доходностью или не гарантируют клиенту безубыточность. Тогда как продукты ИСЖ основаны на механизме «защиты капитала». Обязательным условием является минимум 100% возврат вложенных страхователем средств вне зависимости от конъюнктуры рынка, это достигается за счет распределения взноса клиента на две составляющие: основная часть размещается в финансовые активы, обеспечивающие сохранение взноса клиента на момент завершения договора страхования, другая часть может быть направлена в более рисковые активы фондового рынка, в том числе паевые фонды.Николай Вавилов, специалист департамента стратегических исследований Total Research:— Идея инвестировать сейчас средства, привлеченные в ИСЖ, на фондовом рынке России, да и мира в целом, очень неоднозначная. Если говорить о том, что происходит за пределами страны, то мировые индексы начинают уходить в глубокую коррекцию из-за роста ставок, инфляции, энергетического и продовольственного кризисов. Если говорить про Россию, то здесь все просто: ликвидность рынка минимальна, дивиденды в этом году почти никто не платит, как только на рынок вернутся нерезиденты, может начаться новый виток распродажи. Более или менее внятной видится только история с облигациями коммерческих предприятий в расчете на то, что их номинальная стоимость вырастет с текущих 85—90% до 100% и выше, как это было до февраля этого года, но это игра вдолгую, и такой вариант инвестирования может не покрыть даже инфляцию. Но это единственный кейс, который с минимальными рисками может принести до 20% годовых.Турбулентность на рынке акций сейчас не позволит заработать на росте: неспроста при совершенно ненужном укреплении рубля, за которым стоит ЦБ, индекс Мосбиржи с отскока вверх на рестарте торгов в середине апреля уже потерял от пиковых значений больше 15%. Теоретически могут принести хороший доход вложения в азиатские рынки, но для этого Санкт-Петербургской бирже нужно договориться о сотрудничестве с китайскими биржами и Гонконгом, и пока этот процесс в лучшем случае сдвинется только в конце мая. Китайские бумаги, особенно технологический сектор, сейчас выглядят достаточно привлекательно.Ипотечное страхование промо блок со списком партнеров |
Что делать если человек взял кредит, но не в состоянии заплатить. ОН...
Ирина irinaroma Рома
1 ответ 11 лет назад
